区域化加剧，租赁地产品牌如何打好“未来牌”？

2021年4月15日，由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院联合品牌中国战略规划院、商业空间产经研究媒体-迈点网等数百家媒体举办的第五届“中国租赁地产MBI颁奖盛典暨高峰论坛(2020-2021)”于上海阿纳迪酒店隆重召开。
本届峰会以“寓·望”为主题，基于迈点研究院大数据研究成果，与超过500+来自租赁地产行业的意见领袖、投资机构、行业研究人士以及媒体代表，共同探讨行业政策、区域市场、品类互补、集租入市等系列核心话题，诉诸租赁地产人心声，共同解决市场与品牌运营难题，共绘新时代行业发展蓝图。
伴随着国内疫情的减缓和各行各业复工的开展，国内租赁市场得到了极大的发展，那么伴随着区域化的加剧，租赁市场会有哪些新变化呢？在峰会下半场，在迈点住房租赁事业部总经理陈佩的主持下，保利公寓管理有限公司副总经理姚志鹏、杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理方二、方隅公寓执行总裁卢韬、微舍公寓管理有限公司COO李磊、一呆公寓COO李文奎、侣行家公寓联合创始人兼总经理黄东东共同聚焦城市群，探讨区域租赁市场的的背后真相和未来趋势。
从左至右依次是：陈佩、姚志鹏、李磊、卢韬、黄冬冬、李文奎、方二
1.政策“领头”，“为租而建”后还有哪些新变化？
早在2017年，广州政府出台“租购同权”政策引发行业热议，正是政府首次提出“让租者幸福居住”的口号，自此开始，中国的租赁地产市场进入了全新的发展阶段，消费者从租赁地产品牌中想要得到的也不仅仅是“居住需求”，更多是其租住后的“生活需求”。
“国家在‘十四五’规划中也提出尝试大力支持探索集体用地，按照规划建设租赁用房；同时住建部在2021年提出为净流入人口的大城市建设更多政策性的租赁用房。”保利公寓管理有限公司副总经理姚志鹏分享两则政策信息，并表示，整体的政策环境对于租赁市场是非常有帮助的，也促成了“为租而建”概念的发展，而当下大型租赁社区的发展正是这种概念下的集中体现，其已经不仅仅是租赁和运营问题，更多的是拥有了诸如招商、资源整合、导流赋能的新型业态，更像是一种大物业的概念。也正是新业态的发展造就了“为租而建”概念的延伸。
微舍公寓管理有限公司COO李磊同意姚志鹏的观点，并强调包括对物业、商业配套和服务等等方面的运营能力尤其重要。
微舍公寓管理有限公司COO李磊
方隅公寓执行总裁卢韬尽管认同“为租而建”概念的利好性，但也提出了概念落地中的种种困境，如政府层面、监管机构和金融机构等沟通方面的问题，另外，其表示租赁用地地价和房地产开发地价的区别也给落地带来了难题。在分享的最后，卢韬认为，想要真正做起来“为租而建”，首先要将租赁企业和房地产企业作区分和切割；其次是行业的投资回报率依然要提升，否则市场很难形成良性发展。
迈点住房租赁事业部总经理陈佩总结到，其本质含义就是要从产品端考虑产品的发展，从需求端考虑产品的设计。租赁地产更需要政策在资金和地产方面的支持，才能形成完全的发展。
侣行家公寓联合创始人兼总经理黄东东用自身的短租项目为例进行分析，认为想要带动“为租而建”中消费者的热情，必须要完成消费者租住后完整的生活链条，通过研读租客的需求而去改变产品形态，从而得到投资回报率的提升。
侣行家公寓联合创始人兼总经理黄东东
在问题的最后，杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理方二对“为租而建”总结为两个问题，其一是“为谁建”，其二是“谁来住”。从政策角度来看，租赁地产是政策性的，围绕国家租赁用地展开的，租赁用地一个是土地，一个是房产，以此来围绕租约进行物化。除此之外，方二认为，“为租而建”发展的未来还会有很多衍生，如居住+生活、居住+社交、居住+创业、居住+N多场景，为了满足住户的多种需求，去调整整体的运营方案；同时无论是什么政策，最终还是要回归到经营的本质——如何让有效的空间发挥最大的坪效。
杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理方二
在问题的最后，陈佩总结到，对于“为租而建”的概念，从各位的理解层面来说还是有一定的共同点：一是一切设计都要以人作为出发点考虑，二是对于产业未来的发展需要大量的资金政策去配套实施，比如国家在金融等方面的政策。
迈点住房租赁事业部总经理陈佩
2.区域屏障明显，未来租赁地产的市场在哪里？
据迈点研究院发布的《中国住房租赁品牌发展报告》显示，租赁地产品牌的区域化程度正在加深，未来人口也正在向成渝、渤海、中原、京津冀、珠三角和长三角等6大城市群加速聚集，那么未来租赁地产的市场在哪里呢？
保利公寓管理有限公司副总经理姚志鹏表示根据其项目分布特点来看，华东区域R4是主流，尽管可以通过国企、央企拿到便宜的地块，但投资回报率是无法回避的难题。而大湾区则以城中村、旧村改造为主要特点，刚需群体是主流，但其市场特点也十分明显，租金无法和北上相比，但地价却不输北京。“不同的企业进入不同的区域适应能力也是不同的。”姚志鹏强调，区域的不同会影响品牌整体的运营发展计划。
保利公寓管理有限公司副总经理姚志鹏
方隅公寓执行总裁卢韬同意姚志鹏的观点，但表示，国内市场目前对投资回报率的要求有些过高，从长远来看，能够稳健运行的现金流资产，未来都会体现其价值所在。
总部在深圳的侣行家公寓联合创始人兼总经理黄东东也发表了自己的观点，其认为广东和深圳两个地方也有着非常鲜明的特点，为了适应不同的特点，就需要不断进行产业升级，调整产业的形态，比如设计感、智能化等等。
作为深耕广深地区的代表性品牌，一呆公寓COO李文奎认为，关键在于通过品牌经营来降本增效，并且激活员工积极性、全员营销。不过，李文奎也坦言，一呆公寓深耕广深多年，已经完成了当地市场的资源初步积累，因此在经营的过程中减少了不必要的麻烦。
一呆公寓COO 李文奎
杭州宁巢公寓运营管理有限公司副总经理方二以杭州为例，分享了杭州成为长租公寓“兵家必争之地”的原因，其中“人才数量稳步上升”和“政府政策支持”起到了举足轻重的作用。
3.各自为营，长三角、大湾区等区域竞争进入白热化？
政策的支持、法律的完善和需求的激增成为租赁地产品牌在全国遍地开花的重要原因之一，那么伴随着区域市场的进化，长三角、大湾区等区域经济水平进一步提升，租赁地产品牌是否会持续扩张？针对新环境，租赁地产产品会有哪些新的延伸？
保利公寓管理有限公司副总经理姚志鹏认为坚持“重点突破区域”会是更好的选择，比如华东区的上海和杭州等地，庞大的进出入人口和租金差相对稳健的态势都会是优质的市场。而在产品方面，姚志鹏强调了“环保”二字，表示要将环保材料作为重中之重，打造环保新产品。
微舍公寓管理有限公司COO李磊认为产品升级要根据需求而来，消费者的需求才是产品升级的主要指向标之一。
在分享的最后，方隅公寓执行总裁卢韬则用一句话总结了未来的经营和发展方向：区域聚焦一线，产品聚焦高端。
方隅公寓执行总裁卢韬

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