杭州商业地产十年发展：从商铺到综合体

10年前，如果要问杭州休闲购物去哪里，你得到的答案，很难跳出以武林广场为中心的三公里范围：武林路、体育场路、延安路、湖滨，或许，还有吴山广场和河坊街。杭州的商业集聚区，曾一度粗放、无序地蜷缩在杭州老城区的这些街道。

　　10年后，随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天：从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。

　　商业地产经历四个发展阶段

　　这种从自发集聚到政府引导的商业发展，走过了四个阶段。

　　第一阶段——初步发展(1997年以前)：在这一过程中，杭州的商业业态以地摊、社区底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散。

　　杭州商业地产的正式起步，要从专业市场说起。1992年至1997年之间，延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺，它们成为杭州第一批成型的商业项目。

　　第二阶段——逐步成长(1997年-2001年)：1998年，银泰百货开业;1999年，杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业。几大百货公司的相继兴起，标志着以百货为主力商家的武林商圈正式形成。这一阶段商业地产的发展，也直接促成了延安路沿线商业的成熟。

　　第三阶段——快速发展(2002年-2010年)：湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项目的建立，促进湖滨商圈从依

　　托旅游商业发展转向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。

　　第四阶段——平稳发展(2010年以来)：凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地铁综合商业体的出现，将进一步巩固区域级商业中心的地位。

　　商业格局日益鲜明

　　当前，杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的杭州商业格局，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。

　　武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈共同组成了杭州市级商业中心，这三个商圈中，武林商圈以武林广场为中心，湖滨商圈以延安路龙翔桥为中心，吴山商圈以吴山广场为中心，形成了延安路一线三个中心的格局。这三个商圈，集中了杭州主城区范围内的所有百货类商业。其中，杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的百货商店，有大量国际一线品牌入驻，其射力面向整个浙北地区;银泰百货则是杭州青年群体的时尚中心，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体。武林商圈是个高档的购物中心，对于目前整个杭州区域来说，也是唯一的一个中心。

　　钱江新城——这片过去为鱼塘菜地之用的处女地，未来将成为杭州的CBD。2010年4月，杭州万象城正式开业，瞬间就成了杭州“潮人”们钟爱的购物、餐饮、娱乐场所;此外，波浪文化城已经建成、来福士广场也已经动工……钱江新城商圈，将在不久后正式成型。

　　未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。目前，临平副城已经有银泰百货临平店、中都百货、沃尔玛临平店进驻;萧山江南城也有包括汇德隆百货、解百萧山商厦、二轻购物中心、大润发超市、江苏时代超市、恒隆广场衣之家百货、萧山商业城等进驻;而正在成熟中的下沙沿江东部板块，因为有了保利、世茂、金隅、九龙仓、龙湖等诸多大牌开发企业的进驻，未来的商业地产市场也将逐步成熟起来。

　　据业内人士分析，根据目前的发展态势，当前的杭州除了上述正在形成的副城商业中心之外，包括城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥等板块，都将有望在今后几年，成为杭州成熟的区域商业中心。

　　2010年，从南到北、自西向东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中，一大批大规模、高档次的商业地产项目将陆续面市。比如来福士广场、原筑壹号、同方国际广场、野风现代中心、浙商财富中心、杭州东部国际商务中心IBC、北城天地等综合体项目，聚合着商业发展的能量，已然撼动了杭州的商业版图。一场商业地产的剧变，正在改变着一座城市。