广州两大最赚钱购物中心上演“换血”大赛

中华广场变身后更时尚了

　　“TASTE、H&M、ZARA、Massimo Dutti、ICICLE、OVS、迪士尼全球首家专卖区……”短短的几个月内，这些新鲜的名称开始进入广州人的视线，数十个首次登陆广州甚至首次进入内地的品牌，纷纷落子在这座千年商都的两大购物中心———天河城和中华广场内。而就在这两大购物中心的外围，又将冒出太古汇、万菱汇、西塔、高德置地等十多家购物中心。勿庸置疑，广州商业正在迎来它的动荡期，其商业格局显然也不可避免地将要面临一次大变动。作为广州最“老”（天河城15岁，中华广场10岁）但也最成功的两大商业“收银机”，它们如何避免成为明日黄花的命运？羊城晚报记者连日调查发现，一场“换血”大赛已经在这两座商城之间展开。

　　压力

　　“2009年实现约5.2亿元的租金收入，每平方米收入400元左右的租金，日均人流量超过20万，周末更高达40万人次。”这些耀眼的数字是描述天河城，这是个被称为广州最赚钱购物中心和最大“收银机”的地方。但是，如今天河城面临的压力却越来越大，除了身处天河商圈内的竞争对手广百天河中怡店、正佳广场，还有即将在今年底陆续开业的万菱汇、太古汇以及珠江新城内的多个购物中心项目，陡然增加的商业面积将超过100万平方米。“不变则退，我们早就开始逐步调整天河城内的租户品牌，并进行内部的装修。”天河城的相关负责人表示。

　　与天河城面临巨大的外部压力不同，中华广场的调整压力更多是来自内部。2009年8月1日接手管理中华广场的海印股份董事副总裁陈文胜对羊城晚报记者坦言：“海印集团以1.3亿元的年租金租下中华广场5.8万平方米商业面积，月租金需要达到1100万元以上才能有得赚，但是当初我们接手时，月租金只有810多万元。”当时外界对于这种状况并不看好，“因为我们没有经营购物中心的经验，不少人等着看我们的笑话。”陈文胜告诉记者，当时只有千方百计提高租金这条道路可走。
　取舍

　　一直被商业地产界称为“单打冠军”的海印自然有自己精明的算盘。海印早就了解到，中华广场内最大的租户———占地达一万八千平方米的吉之岛租约已经到期。“按照当时吉之岛缴纳的月租，仍为十年前签订的90元/平方米，这种局面必须改变。”陈文胜告诉记者，调整吉之岛，收回其经营百货的1.3万平方米是海印调整的重要一仗。

　　然而，这次面对中华广场“老功臣”———吉之岛的调整却招致巨大的风波。陈文胜告诉记者，海印的条件是吉之岛缩小租赁面积，并不想赶走它。“毕竟中华广场的兴旺吉之岛功不可没。”可是，谈判并不顺利，双方都非常固执。最后，吉之岛一气之下首先宣布撤出，结束了曾经的辉煌。在这关键的老客户取舍之上，陈文胜表示，分手实属无奈，商业讲求互利互惠，难以判断海印的这种坚持到底是对是错，至少它给了中华广场更大的改造空间，今后的成与败就只能交给市场来衡量了。

　　与中华广场相似，一直雄踞天河商圈的天河城最近也开始对老主顾“动刀”了。日前刚刚悄然撤离天河城的香港万宁就是一个例子。在天河城，多家店的诞生都有着历史意义。2004年万宁的首间国内概念店在天河城正式开业，其开业庆祝仪式也是天河城迄今为止租户入场庆祝规模最庞大的一次。不过，时过境迁，天河城方面表示，为了更好地迎合消费者的需求，权衡再三只能将万宁请走。

　　新血

　　比万宁好命的是经营同类产品的屈臣氏店。虽然也被天河城请出了原来的一楼位置，但是它还是在四楼有了新家。而屈臣氏原来的位置加上旁边的建设银行的位置，都让给了将在明年春节开业的国际服装销售第一大品牌ZARA。“我们和ZARA的接触早在三年前就开始了，当时他们看中了我们写字楼下面的铺面，就是现在ESPRIT的位置，可惜，因为首层面积太小最终作罢。”天河城的相关负责人告诉羊城晚报记者，为了能够营造更时尚的面对中高端家庭的购物中心形象，天河城还陆续引进了Massimo Dutti、ICICLE、CK的正装品牌等多个首次露脸羊城的新品牌。经营这些成功的国际二线品牌也是我们和太古汇错位的一着棋。”

　　相比天河城的低调，中华广场近期的每次“换血”都弄得轰轰烈烈，满城风雨。陈文胜透露，在与吉之岛谈判破裂之后，中华广场二、三层一度陷入黑灯瞎火、了无生机的状况，火烧眉毛，海印四处寻伴。幸运的是，由于早年的相识，百佳超市经过多年的沉寂也希望在广州找寻新突破，短短一星期内便与海印达成了合作的协议，首次将国内第一家高端超市引进中华广场。

　　而另一个轰动是H&M的引进。“这可不是一桩容易的买卖。”陈文胜告诉记者，“我们是第一次与H&M接触，这也是该品牌在广州第一家店，而且还是其在中国市场第一家纯二楼的门店。因为这种快时尚品牌都是要求一二楼连通的。对方的高管是瑞典人，行事谨慎严谨，我们的谈判进行了半年多才谈下来。”回想这场谈判，陈文胜说：“广州不像北京、上海，新品牌可选择的商业物业不多。但是，亚运之后，众多的购物中心风起云涌，这种状况肯定会改变。”

　　预期

　　改变是大势所趋。对于天河城和中华广场的大变身，曾经在这两大购物中心亲自操盘的中国知名购物中心专家欧小卫表示，“广州大的营商环境在改变。以前天河城连招个金利来、U2都很困难，现在可以挑选很多国际时尚品牌。在改变之后，天河城还将扮演成熟购物中心为中高端家庭提供消费服务，而中华广场则更加吸引年轻、本土和白领顾客光顾。”欧小卫预测，能够顺应市场的发展，天河城和中华广场就一定会继续演绎自己的辉煌，正如香港的尖沙咀的海港城和铜锣湾的时代广场，虽然有方圆、太古广场等多个购物中心在香港崛起，但依然无法撼动这两大购物中心的领头羊地位。

　　楚睿商业咨询有限公司董事长黄文杰也分析道，由于天河城写字楼和喜来登酒店的相继投入使用，将为天河城的消费注入新的元素。中华广场又因成功变身，融入了包括流行前线、地王广场等年轻本土消费群聚集的英雄广场商圈。将来，天河商圈和英雄广场商圈将更有效地错位，也因这两大购物中心的调整，扩大了其所在商圈的辐射力和吸引力。